מדריך למשכנתא

ראשי פורומים שאלות ותשובות מדריך למשכנתא

הדיון הזה מכיל תגובה 1, ויש לו 2 משתתפים, והוא עודכן לאחרונה ע״י  מעניין לפני 2 שנים.

מוצגות 2 תגובות – 1 עד 2 (מתוך 2 סה״כ)
  • מאת
    תגובות
  • #16053 תגובה

    חמוד

    מסלולי משכנתא:
    ישנם מספר רב של מסלולי משכנתא, אני אנסה להציג בפניכם את כולם (מראש אני מזהיר, זה קצת מסרבל ומייגע אבל כמו שאתם יודעים כבר "ידע זה כוח" ובמשכנתא "ידע זה כסף").
    ריבית קבועה צמודת מדד:
    מסלול משכנתא בעל ריבית קבועה ולא משתנה (הריבית לא תשתנה לעולם).
    קרן המשכנתא (הסכום אותו לקחתם ואותו אתם חייבים לבנק) צמודה באופן ישיר למדד המחירים לצרכן.
    בחינת המסלול:
    ריבית: קבועה ולא משתנה.
    הצמדה למדד – מסוכן מאוד, הקרן תתפח ותתפח עם השנים.
    פירעון מוקדם – המסלול הקלאסי בו אנו נאלצים לשלם קנס יציאה לבנקים אם אנחנו מעוניינים למחזר/לסלק את המשכנתא (ייתכנו מצבים בו לא יהיו עמלות פירעון אבל במקרה של מחזור משכנתא לרוב המוחלט יהיה קנס יציאה ולרוב הוא גם יהיה גבוה).
    רמת סיכון – נמוכה. (הריבית אינה משתנה לעולם ולכן ההחזר לא יעלה עם השנים).
    סיכום:
    לא המסלול המועדף עלי (גם ריבית שלא זזה, גם צמוד למדד וגם אין אפשרות יציאה מוקדמת).
    ריבית משתנה צמודת מדד:
    דומה מאוד ל"ריבית הקבועה" אך אם שינוי קל.
    במסלול הזה יש נקודת יציאה + נקודת שינוי ריבית. בנקודה זו אנו יכולים לבחור לצאת מן המסלול ללא עמלת יציאה ובאותה הזדמנות הריבית תתעדכן על בסיס עוגן מסויים שמשקף (פחות או יותר) את רמת הריביות במשק.
    בחינת המסלול:
    ריבית: משתנה אחת לכמה שנים (בהתאם לסיכום מול הבנק).
    הצמדה למדד – קיימת וכמו במסלול הקודם, זה רק עושה לנו רע.
    פירעון מוקדם – ישנה נקודת יציאה קבועה ובנוסף, אם נרצה למחזר/לסלק את ההלוואה לפני מועד הנקודה העמלה לא אמורה להיות גבוהה כל כך (כי היא מחושבת עד הנקודה הקרובה ולא עד סיום התקופה של המשכנתא).
    רמת סיכון – בינונית. הריבית משתנה אחת לכמה שנים ובנקודה זו ההחזר יכול לעלות.
    סיכום:
    המסלול ה"משופר" של הריבית הקבועה אבל עדיין עם חיסרון גדול – צמוד למדד.
    מסלול הפריים:
    מסלול משכנתא בו אין הצמדה למדד, ההחזר החודשי מתנהג על בסיס ריבית הפריים.
    בחינת המסלול:
    ריבית – משתנה אחת לחודש
    הצמדה למדד – אין
    פירעון מוקדם – ניתן לפרוע או למחזר את המשכנתא בכל רגע נתון ללא עמלת יציאה.
    רמת סיכון – גבוהה, במידה וריבית הפריים מזנקת, ההחזר החודשי מזנק בעקבותיה ויכול לגרום לכך שלא תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא.
    סיכום:
    המסלול המועדף עלי, משלמים ריבית לפי הרמה הנוכחית בשוק (ולא לפי רמה של לפני כמה שנים), אין הצמדה למדד ובעצם הקרן יורדת לעולם ולא עולה כמו בשני המסלולים הקודמים ובנוסף, אין עמלת יציאה וניתן לשנות או להחזיר בכל רגע נתון.
    מסלול "ריבית קבועה לא צמודה":
    מסלול משכנתא בו אין הפתעות. אתם מתחילים עם החזר מסויים ונשארים איתו לאורך כל חיי ההלוואה, הקרן וההחזר החודשי לא עולים לעולם !
    אך יחד עם זאת יש פה חיסרון כי המסלול יקר מאוד, ייתכן ויהיו עמלות יציאה גבוהות מאוד.
    בחינת המסלול:
    ריבית – קבועה לאורך כל חיי ההלוואה.
    הצמדה למדד – אין.
    פירעון מוקדם – ייתכנו קנסות מאוד גבוהים (מכיוון שהריבית מאוד גבוהה).
    רמת סיכון – בינונית. מצד אחד הכל קבוע וידוע מראש וכביכול אין סיכון.
    יחד עם זאת, ייתכנו קנסות גבוהים וייתכן שנגלה לאורך השנים כי המחיר ששילמנו על המסלול הנ"ל היה גבוה מאוד.
    מסלולי מט"ח (דולר / אירו/ ין יפני):
    רוב מסלולי המט"ח דומים באופיים, הריבית משתנה בהתאם לריבית בחו"ל (אירופה/ארה"ב/יפן), קרן ההלוואה וגם ההחזר החודשי צמודים לשער החליפין.
    בחינת המסלול:
    ריבית – משתנה אחת לשלושה חודשים / חצי שנה / שנה.
    הצמדה למדד – אין
    פירעון מוקדם – ניתן לפרוע כל רגע נתון (לא ייתכנו קנסות אך ייתכן שער חליפין גבוה)
    רמת סיכון – גבוהה מאוד, תחשבו מה קורה אם לקחתם 200 אלף דולר כאשר שער החליפין היה 3.5 ₪ ולפתע שער החליפין קפץ ל4.5 ₪ (ודרך אגב זה יכול לקרות בהחלט).
    אוטומטית אתם חייבים לבנק עוד 200,000 ₪ – כמו כן באותו רגע גם ההחזר החודשי שלכם קופץ בעשרות אחוזים.
    סיכום:
    אני מאוד אוהב את המסלול הזה במינון נמוך בתמהיל המשכנתא (עד 10%) וגם במינון נמוך הוא לא מתאים לכל אחד.
    עדכון מתאריך 16/08/2012:
    בשבועות האחרונים צץ לו מסלול חדש של "משתנה כל 5 שנים לא צמודה" ב-2 הבנקים הגדולים.
    לאחר שחקרתי את המסלול כתבתי עליו פוסט שלם – ניתן לקרוא אותו כאן.
    ישנם עוד לא מעט מסלולי משכנתאות ש"עומדים על המדף" בבנקים למשכנתאות,
    אני לא רוצה להרחיב עליהם כי אני לא חושב שהם נפוצים וחבל לי לבלבל אתכם (אני רוצה שתתרכזו בעיקר ותכירו את המסלולים הנפוצים).
    הכרת כל אחד מהמסלולים היא חובה לפני שלוקחים משכנתא ובוחרים מה יהיה המשקל של כל מסלול בתמהיל ההלוואה שלנו.
    בפרק הבא נבחן מה זה תמהיל משכנתא ואיך מרכיבים תמהיל הלוואה חסכוני ונטול סיכונים.

    #16209 תגובה

    מעניין
    מנהל פורום ראשי

    עלויות נלוות למשכנתא
    Share Button

    כאשר מחליטים לקחת משכנתא, חשוב לקחת בחשבון את העלויות הנלוות לתהליך. משכנתא היא לא רק סכום הקרן+ ריבית והצמדה. היא כוללת עלויות נוספות, משמעותיות יותר או פחות. על חלק מעלויות אלו ניתן ואף רצוי להתמקח.

    עמלת פתיחת תיק
    עמלה שאתם משלמים לבנק על עצם פתיחת תיק המשכנתא. מדובר בכ- 0.25% מסכום ההלוואה .על עמלה זו בהחלט ניתן ורצוי להתמקח.

    שכר טרחה לעורך דין
    גם כאן ניתן בהחלט להתמקח על המחיר. רצוי להיעזר בשירותיו של עורך דין כאשר חותמים על חוזה הרכישה של הדירה.
    שכר הטרחה המקובל כיום הוא בין חצי אחוז לאחוז וחצי משווי הנכס, בתוספת מע”מ, אולם המחיר משתנה בהתאם לעורך הדין עצמו, עלות הדירה ומידת מורכבותה של העסקה.
    השירות כולל את הטיפול בחוזה הרכישה והעברת הבעלות ( המשפטית) על הדירה. גם את עלות המסמכים המשפטיים עצמם יש לשלם בנפרד.

    מס רכישה
    מס רכישה הוא אחוז משווי הנכס הנמכר, הנקבע על פי מדרגות המס, אשר מתעדכנות מידי פעם. החוק קובע כי מי שרוכש דירה (או מגרש, או כל זכות אחרת במקרקעין) חייב לשלם את המס. את המס יש לשלם במשרד מיסוי המקרקעין אשר אליו משתייך האזור של הדירה.

    שכר שמאי
    הערכת שמאי מבטיחה לבנק שסכום המשכנתא המבוקשת אכן תואם את ערך הדירה. כל זאת, על מנת למנוע מצב שבו הבנק מבקש לממש את הנכס ומגלה כי ההלוואה שהעניק הייתה גבוהה מערך הנכס שקיבל (כלומר הוא למעשה הפסיד). ההערכה מתבצעת על ידי שמאי המוסכם על הבנק, ומועברת לידי הבנק והרוכש.
    עלות הערכת שמאי היא בין 350-700 ¤.
    העלות שונה ממקום למקום ומנכס לנכס.

    ייפוי כוח נוטריוני
    מדובר במסמך, אשר בו הרוכש ממנה עורך דין נוטריון ונותן לו ייפוי כוח לפעול בשמו בעיניינים המשפטיים הכרוכים ברישום הנכס (טאבו) ובמשכנתא עצמה.
    מחירו של ייפוי הכוח נע בין 150-300 ¤ ( משוער).

    דמי תיווך דירות
    סכום שתשלמו במידה ונעזרתם בשירותיו של מתווך על מנת למצוא את הדירה. בדרך כלל מתווך דירות גובה כ- 2% ממחיר הנכס. גם על דמי התיווך ניתן להתמקח. חשוב לזכור כי היות ומדובר בנכסים ששוויים גבוה, גם אחוז או חצי אחוז עשוי להיות משמעותי.

    הפרשי מדדים/ שינויים בשער הדולר
    במקרה של רכישת דירה חדשה, מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה בתקופה שבין החתימה על החוזה ועד התשלום וקבלת המפתחות לדירה.
    במידה וחל שינוי במדד זה, מחיר הדירה עשוי לעלות. עלויות מעבר דירה/ תשתיות/ שיפוצים אסור לשכוח את העלויות הכרוכות במעבר הדירה עצמו. בדרך כלל ישנן עלויות של סבלות והובלה של רהיטים וחפצים. במידה ומדובר בדירה חדשה יש לקחת בחשבון עלויות הקשורות לחיבור לתשתיות כמו גז, חשמל, מים, כבלים וכדומה.
    בדירה מיד שנייה, רוב התשתיות כבר יהיו קיימות, אך לעיתים קרובות יהיה צורך בביצוע שיפוצים ושיפורים שעלותם עשויה להיות משמעותית.

    עלויות ביצוע “בדק בית”
    עלויות הקשורות לבדיקת הנכס בו אתם מעוניינים. ייתכן ותבקשו להיעזר בחברה המתמחה בבדיקה של נכסים לפני ביצוע הרכישה.
    שירותיהן של החברות העוסקות בתחום כוללים שמאות, בדיקת מצבו של המבנה כמו גם לקויים במבנה וסביבתו, בדיקות משפטיות שונות ושירותים נוספים.
    את הבדיקה מבצעים מומחים בתחום הפועלים מטעם החברה.
    חברות אלו גובות בין אלף לאלפיים ¤ עבור הבדיקה.

    עלות איגרות רישום /מסמכים/ בירוקרטיה
    רכישת דירה וקבלת משכנתא הן פעולות הכרוכות בבירוקרטיה והוצאת מסמכים שונים. קחו בחשבון את עלויות רישום משכון זכויות, הוצאת נוסח טאבו, מסמכים נוספים ועלויות נוספות.

מוצגות 2 תגובות – 1 עד 2 (מתוך 2 סה״כ)
מענה ל־מדריך למשכנתא
פרטים: